导读：从真实案例引入，全面解读法律法规和司法解释条文，然后区分不同情形，详述房屋租赁合同纠纷中装修损失若干法律适用问题。
 
一、据以研讨的案例
 
先从一则案例说起，依照时间顺序，回放一下案情的由来及裁判情况。
 
2006年12月1日，甲公司与乙公司签订房屋租赁合同，约定：甲公司将北京市东城区某房屋出租给乙公司，建筑面积1500平方米 ，期限自2008年12月1日至2013年11月30日。
 
2012年 6月1日 ，乙公司向甲公司发送了延长租赁期的申请，申请将租赁期间在原有协议的基础上延长5-10年，给予5个月的免租期。同年8月1日，甲公司向乙公司回函：“ 原则上同意待租赁合同到期后，继续与贵部续签租赁合同，为期5年 ”。之后，原告对承租房屋重新进行了改造装修。
 
2013年10月5日，甲公司向乙公司发送了关于不再续租房产的通知，表示对涉案房屋另有安排，不再续签租赁合同。后双方多次进行协商，但因租金价格问题无法达成一致而未能续约。
 
2014年5月，甲公司诉至法院，诉请法院判决确认合同到期终止，乙公司腾退房屋并给付甲公司相应的房屋使用费。诉讼中，乙公司申请对涉案房屋的装修现值进行鉴定，经鉴定涉案房屋的装修现值为280余万元。
 
2015年5月，乙公司诉至法院，称其是在甲公司书面同意延长租赁期限的情况下进行装修改造，之后甲公司违约不再续租，给其造成严重经济损失，要求甲公司赔偿装修损失280余万元。甲公司辩称：双方租赁合同已经到期届满，乙公司的装修行为无论是否经过甲公司同意，其都不应要求甲公司给付装修损失。
 
一审法院认为：甲公司与乙公司在合同届满前达成续租意向，甲公司同意乙公司装修并给予免租期，后因租赁价格无法达成一致未能续约。鉴于乙公司基于上述信任投入大量资金进行装修，使用时间较短，故本着公平原则，甲公司应适当补偿乙公司装修损失。具体数额考虑装修价值、使用期限、双方责任等因素依法进行酌定。最终判决甲公司向乙公司支付装修补偿费90余万元。
 
判决后，甲公司、乙公司均提出上诉。
 
二审法院认为：乙公司对涉案房屋进行装修，系基于甲公司原则上同意续签为期 5年的租赁协议，即甲公司同意续签租赁协议与乙公司投入大量资金进行装修之间存在一定的因果关系，故甲公司应对乙公司装修损失承担一定赔偿责任。原审法院根据双方责任、装修现值、使用期限等因素，对甲公司赔偿乙公司的数额予以酌定并无不妥。最终判决驳回上诉，维持原判。
 
二、当前法律规定的解读
 
根据合同法，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。房屋租赁合同尤其是商业性用房租赁合同中，承租人租赁房屋后一般都会对承租房屋进行装饰装修。当房屋租赁合同解除或届满时，承租人应当返还租赁房屋，但不可避免需要考虑承租人对房屋的装饰装修如何处理的问题。对此合同法仅在第223条作了简单规定：“承租人对租赁物进行改善或者增设他物，应经出租人同意；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”但对于合同解除、合同无效、合同届满等司法实践中常见的装饰装修问题并未作出相应的规定。
 
2009年9月，最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行，司法实践中一般均参照解释处理租赁合同纠纷案件中的装饰装修问题。如何理解解释？结合合同有效还是无效、合同届满还是履行期间解除、与租赁房屋是否形成附合以及出租人对装饰装修是否同意等情况进行责任划分，按照合同的效力和合同履行的情况，一般可分为以下三种情形：
 
第一，合同无效的情况。
 
房屋租赁合同只有在符合合同法规定的无效条件时，才能认定无效。房租租赁合同案件中，合同无效一般是因为房屋自身存在问题导致租赁合同无效。如未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租的，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑出租的，还有违章自建房出租的，除法律特别规定的情形以外，应为无效的房屋租赁合同。
 
但是无效的租赁合同应当严格限制范围，对于违反一些管理规章制度或者非强制性法律规定的，如出租房屋未取得产权证时出租的、未经工程竣工或消防验收合格出租的、房屋群租的、经济适用住房等政策性保障住房出租的合同，一般不认定为无效合同。如北京高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中就提到：“当事人一方以租赁房屋属于‘群租’房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。”
 
房租租赁合同无效时，如果装饰装修是承租人经出租人同意进行的，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除并恢复原状；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失；如果承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
 
无效时，如出租人对承租人的装饰装修同意利用及装饰装修与租赁房屋未形成附合的，实践中往往没有较大争议，司法审判中此类纠纷也不常见。常见的多为因租赁合同无效，导致合同无法继续履行，出租人要求恢复原状或者承租人要求分担装饰装修的损失的案件。承租人未经出租人同意进行装饰装修的，合同无效导致无法继续履行的，出租人要求承租人恢复原状，应当予以支持；出租人同意承租人装饰装修，而合同在履行期间因无效导致合同无法继续履行的，对于承租人主张的装饰装修的损失，双方应当按照过错程度分担装修损失，一般情况下，因为出租人对于房屋的情况更为了解，也负有更大的注意义务，如果因为房屋本身原因导致合同无效的，对于装修损失，出租人过错较大，也应当承担更多的责任。
 
第二，租赁合同有效但在履行期内因故解除的情况。
 
这种情况下，合同解除原因对装饰装修损失责任分配影响较大，是司法实践中争议焦点所在。按照最高院解释，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期内因出租人违约导致合同解除，出租人应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；租赁期内因承租人违约导致合同解除，出租人无需赔偿承租人装饰装修损失，当然，如果承租人的装饰装修价值较大，且出租人同意利用承租人装修的，应予以适当补偿；双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，双方根据各自的过错承担责任；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担；如果承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
 
司法实践中，常见的纠纷多为当事人一方或双方过错导致合同解除，对于装饰装修损失的数额，一般通过司法鉴定评估剩余租赁期内的装饰装修残值损失，然后根据合同解除的原因，区分双方当事人的过错程度，确定应当由谁承担以及应当承担什么样的责任。
 
同时，应当注意的是，此处的违约责任不是一般的违约，而是解约的违约。租赁合同履行中，当事人一方的违约行为并不必然导致合同的解除，而应当确定违约行为是否导致合同无法继续履行或者导致合同目的无法实现。如果是轻微违约或者承担相应的违约责任后，合同可以继续履行的，守约方不能据此单方解除合同。如果守约方单方解约的行为导致合同无法继续履行，则要承担解约责任。
 
第三，租赁合同履行届满的情况。
 
最高院解释第12条规定， 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。租赁合同履行期满包含两种情况，一种是常见的正常履行期届满，另外一种是合同无效，但是约定的履行期届满。在一般的房屋租赁合同中，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除有特别约定以外，出租人收回租赁房屋时，不承担补偿承租人附合装饰装修费用的责任，而承租人一般是按照现状交回房屋，也不承担恢复原状的义务；如果承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
 
司法实践中，合同正常履行届满，因承租人对于租赁期限和租赁期届满后应当交回房屋的情况是明知的，承租人在双方的合同已经履行完毕，在交回承租房屋时再行主张装饰装修损失，原则上是不应予以支持的。对于房屋租赁合同无效的情况，合同尽管在效力上有问题，但是合同已经履行完毕，依据合同无效主张返还财产或恢复原状已无实际意义。双方再行就装饰装修问题向对方主张权利的，原则上亦不应予以支持。
 
三、装饰装修损失认定相关疑难问题
 
与现实相比，法条总是显得单薄。尽管最高院解释对装饰装修问题作了较为详细的规定，但裁判实务中总会面临着各种各样的难点，笔者拟就与此相关的几个疑难问题作以下梳理，仅供参考。
 
第一，承租人装饰装修行为是否经出租人同意的认定。
 
对于装饰装修损失的处理，承租人的装饰装修行为是否经过出租人同意是一个关键点，也是司法实践中的一个难点。如果双方在合同中对此有明确约定、承租人装修需出租人书面备案以及双方对装饰装修有书面约定的情况下，比较容易确定承租人的装饰装修是否经过出租人同意。但是司法实践中，更为常见的是租赁合同签订后，出租人就会直接将房屋交付承租人使用，双方均不再提及装饰装修问题。一旦事后因装饰装修事项发生纠纷，必然涉及到确定承租人装饰装修行为是否经出租人同意的认定的问题。
 
笔者认为在司法实践中有以下三点需要特别注意：
 
1、合同中有装修装饰责任、注意事项条款的，可以认定为出租人同意承租人装饰装修。合同中有装修装饰责任、注意事项条款是出租人与承租人之间就承租人房屋的装饰装修所达成责任分配和权利义务限制条款，本身已经包含了出租人同意出租人对房屋进行装修的意思；应认定承租人的装饰装修是经过出租人同意的。
 
2、从出租人的行为可以推定其同意承租人装饰装修的。如果出租人的行为已经表明其已同意承租人装饰装修或者对承租人的装饰装修并未提出反对意见，即可推定出租人对承租人的装饰装修行为是认可的。如出租人曾前往装饰装修现场了解情况，协助办理装修事宜或者在出租人明知承租人对承租房屋进行装饰装修（如出租人进行装饰装修后到过现场），并未提出反对意见的情况。
 
3、从房屋的用途和情况可以推定出租人同意承租人装修的。如果根据双方租赁合同约定的房屋用途以及房屋现状，承租人必然要进行装修才能使用涉案房屋的，即使出租人对承租人的装饰装修并未书面同意，也可以推定出租人对承租人的装饰装修是同意的。如出租人交付的房屋是毛坯房或者承租人承租房屋与交付前的房屋用途不一致，如原来是办公用房，承租人承租时适用于经营酒店或餐饮，出租人应该知道承租人承租后必定要进行装修改造，应推定出租人对出租人的装饰装修是同意的。
 
第二，出租人同意与承租人装饰装修的范围和程度问题。
 
在认定出租人对装饰装修是否同意的问题时，还有一个问题需要讨论，就是承租人对对出租房屋装饰装修的范围和程度问题。一般来讲，出租人与承租人双方即使约定出租人同意承租人对承租房屋进行装修，一般也不会明确约定装饰装修的范围和程度，一旦事后因装饰装修事项发生纠纷，则双方往往会就同意装饰装修的范围和程度产生争议。一般情况下，是出租人主张承租人的装饰装修价格过高或者范围过大，以及承租人的装修行为是否属于对房屋结构的改动产生争议。
 
对于此问题，应当结合承租人租赁房屋本身类型结合租赁合同中双方约定的房屋用途来确定承租人的装修是否在出租人的可预期范围之内。如果双方在合同中有特别约定或者在合同履行中存在其他可以认定当事人的真实意思的，应以合同约定和合同实际履行的情况确定；如果双方未对装饰装修的方案、价格等事先作出明确约定，只要承租人的装饰装修是在房屋所属类别的通常用途范围内，即使装饰装修的方案、标准和价格高于一般的标准应视为承租人的装饰装修是在出租人的可预期范围之内。
 
需要注意的是承租人的装饰装修行为与改动房屋结构的问题，合同法规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。在司法实践中，承租人的装饰装修常常会对租赁物实施改造行为，而承租人的改造是装饰装修还是改变房屋主体结构，应当结合房屋的实际情况，以保证房屋质量为首要标准进行确定。尤其是一些大型商铺的房屋租赁合同中，对房屋的轻体、通道、门窗进行改动是常见情况，如果出承租人的改造行为确实影响了房屋的安全，如拆除了承重墙，则出租人有权要求承租人恢复原状；如果改造行为并未危及房屋的安全，且经过出租人同意，承租人改造的费用应计入装修损失内。
 
第三，现值损失和残值损失问题。
 
对于装修损失数额，最高院解释中提到了两个词，一个是第九条第二款中合同无效情况下分担的“现值损失”，一个是第十一条中合同解除情况下的“残值损失”。一般来讲，现值损失是指合同被认定无效时，承租人进行装饰装修的现存价值，该价值只要结合工程本身，采用评估鉴定的方法确定即可；残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余价值，该价值的确定不仅需要结合工程本身，还要考量合同的实际履行情况，需要评估装饰装修的工程造价，再行扣除合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。
 
在司法实践中，无论是装饰装修的现值损失或者是残值损失的确定，司法者由于自身专业限制无法作出判断，一般都交由鉴定机构鉴定处理，根据司法鉴定的结果作出认定，适用标准往往比较模糊。但这两个词适用于房屋租赁合同案件中不同的情形，遇到不同的情况应当注意区别处理。对于此问题，由于笔者研究不深，有观点提出残值损失的确定应当结合合同履行情况和现值鉴定情况采取“就低不就高”的标准，笔者认为有其合理之处，现值损失考量的是当前的装饰装修价值，而残值损失则要考量已经折算到实际使用年限的部分，故而残值损失一般要低于现值损失。但是在理论上笔者水平有限，对此问题不作结论。
 
第四，出租人要求恢复原状的情况。
 
司法实践中另一常见的争议是承租人租赁合同解除或者届满时，出租人要求承租人恢复原状或者赔偿恢复原装的费用。对于这种情况，笔者认为首先应考虑合同有无约定，如果合同中有约定，应参照合同的约定处理。如双方在租赁合同中约定合同期满或者合同解除时，承租人应当恢复原状，只要不是出租人违约的原因导致租赁合同解除，承租人在交还房屋时应当对承租的房屋履行恢复原状的义务或者赔偿相关损失，大型商场中的铺位租赁合同一般都有类似的规定。
 
其次，如果租赁合同中对此没有规定，则应当考虑承租人装修是否经过出租人的同意，出租人同意承租人装修，而对于交还房屋未作明确规定的，笔者认为应当以为破坏房屋结构和安全为界限。如果承租人的装饰装修为房屋造成结构和安全上的损坏，承租人在合同解除或届满时将租赁房屋腾空交还的，原则上不应支持出租人的诉讼请求。当然如果承租人装饰装修是未经出租人同意的，对于出租人要求恢复原状的诉讼请求，应当予以支持。
 
四、房屋租赁合同期满出租人是否必然不赔偿装修损失
 
市场主体都是经济人，从事市场经济活动时，必然应当提前计算可能得到的收益，来决定投入的成本。一般情况下，承租人承租房屋经营使用，都会根据经营项目可能的预期收益来确定租金的价格、租赁时间的长短和装饰装修的投入。承租人对于租赁合同期满应当将承租的房屋交回，而投入的装饰装修成本，在租赁合同期满后无法再行收回的事实应当是明知的，如果没有特殊约定，承租人不会投入与承租时间明显不符的装饰装修成本。最高院解释也体现了这一精神，规定除当事人另有约定的，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。
 
但是，房屋租赁合同租赁期间届满，出租人必然不赔偿承租人装修损失吗？司法实践中并不尽然。
 
以所举案件为例，甲公司与乙公司之间的五年的租赁合同应当于2013年11月届满，如果合同正常履行，租赁合同期满时，承租人应当将房屋腾退交还A公司，无论B公司在承租期间是否装修、何时装修、如何装修，在租赁期间届满后，向出租人主张装修损失的，均不应予以支持。
 
但是在2013年6月合同还有一年半即将期满时，乙公司申请延长租赁期限，甲公司表示原则上同意续签为期5年的租赁协议，然后乙公司对涉案房屋进行了再次装修。如果乙公司与甲公司之间没有2013年6月的初步协商意见，乙公司应该不会在租赁期即将届满时再次装修。可以说，乙公司之所以对涉案房屋进行再次装修，系基于甲公司答复原则上同意续签为期5年的租赁协议。
 
但是甲公司在对乙公司续约的请求做出正面答复后，对乙公司在合同即将期满时投入大量资金对涉案房屋进行装修的行为未尽必要的提示义务，原租赁合同履行期满前又表示不再续租。之后尽管双方进行过协商，未达成新的租赁合同导致乙公司腾退交还房屋，而乙公司的装修成本无法通过继续租赁涉案房屋的经营是收益弥补，对乙公司的装修损失发生存在相应的过错，如果仅仅依照最高院的解释判决乙公司腾退房屋，对乙公司而言显然是不公平的。由此，法院认定尽管租赁合同期满，但甲公司作为出租人对承租人的装修损失有过错，应当承担相应的赔偿责任；同时，乙公司作为承租人，在没有完成续约之前自冒风险，投入大笔资金进行装修，对于损失发生应承担更多责任，最终的裁决结果是较为公正合理的。
 
因此，尽管最高院解释第12条规定了在租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，法院一般不予支持，但事无绝对。
 
司法实践中，一些所谓的“法律人士”，拿着一些看似对自己有利的法条，就认为法律规定自己在合同中只需享受权利，而不用履行义务，有些滥用甚至恶意使用自己的合同权利，不尽善良合同相对人之义务，坐看合同相对方的损失发生和扩大，其结果往往是自食其果。
 
须知，法律以公平诚信为基本原则，法律或者司法解释的每一条文的适用都要结合案件的实际情况，法院的裁判结果也要以不违反法律所要求的公平和诚实信用基本原则为底线。对于可能造成合同相对方损失发生或扩大的情况，要尽善良合同相对人的提示、告知义务，反之，责任难免。所谓利人者，人恒利之。利人者，法亦利之。【作者单位：北京市东城区人民法院】